环京楼市不限购 终于被承认了


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在全国范围内,取消楼市限购已经不是什么新鲜事了。但在环京楼市,承认这件事还是需要一定的勇气甚至技巧。

事实上,2017年执行的环京最严限购令,在当地楼市流行的潜规则下早已失效。但这并没有改变市场的颓势。

房源网站“安居客”的交易统计数据显示,“最严限购令”名义上实施的五年间,即2017年5月至2022年7月,廊坊全市二手房均价从21619元/平方米跌至11195元/平方米,下跌48.2%。

特别是2021年以来,抢跑新政、放松限购的市场仍未见底,并没有给购房者、开发商带来希望的曙光。

01不限购终于被承认

8月3日,廊坊市政府办公室在官方微博发布图片,名为“廊坊市扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡”,扫描其中的二维码可以看到一张政策目录,其中一个页面显示为“关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施”,第一条即“优化调整住房限购、限售政策”:

廊坊取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件;对“北三县”和环雄安新区周边县(市)等重点区域,取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时,按照本地户籍对待。

在早前的6月17日,廊坊市政府在官网发布一揽子措施,在房产方面,第一条措施显示为“(略)”。直至官微发布,该条措施才明确为“取消限购限售”。

更早的4月,廊坊曾公布政府规范性文件清理结果。废止文件当中,包括2017年6月2日发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,其中就包含困扰了环京楼市多年的限购、限售的主要调控政策。

事实上,这份被称为环京最严限购令的《意见》,早已在当地楼市的潜规则下失效。

02新政未发 市场抢跑

廊坊下辖的固安、永清、霸州、文安、大城五县分布在北京大兴区以南;三河、大厂、香河三县紧邻北京市通州区,且不与河北其他区域接壤,被称之为“北三县”。其中位于三河的燕郊镇,距离北京城区仅30余公里、半小时车程,常住了大量的“北漂”人群。

事实上,多位当地的房产经纪人对36氪表示,廊坊的限售政策的悄然放开可以追溯到更早之前:2020年1月,不少位于燕郊的新房楼盘已经能凭借北京社保购入。就三河市来说,2017年限售政策出台之后的存量新房也已经在2020年消耗掉大部分。针对外地人的二手房限购政策,则在2021年5月份悄然放开。

在廊坊主城区,外地购房者花钱购买二手房准购证的现象一直存在,且这笔“生意”多与当地房产中介有合作。上述房产经纪人告诉36氪,限购严格的时候购房资格也更贵,当地执行层面放松后买购房资格也便宜了许多。“但现在来讲,就是不需要花这笔钱了。”

这次廊坊市官方宣布的楼市新政,除购房资格放开外,还包含首套房商业贷款利率下限调整和首付比例下调。官方信息显示,廊坊市将力争2022年8月份全市新发放个人住房贷款平均加权利率较4月份下降30个基点。

房产经纪人同时对36氪表示,今年4、5月份,廊坊市购房的首付比例已经由首套房30%、二套房50%下降至首套房20%、二套房30%,同样先于政策公布时间。

03降温容易 回暖难

2017年的“旧政”深刻改变了环京楼市的命运。房源网站“安居客”的交易统计数据显示,“最严限购令”名义上实施的五年间,即2017年5月至2022年7月,廊坊全市二手房均价从21619元/平方米跌至11195元/平方米,下跌48.2%。即使在2021年部分限制政策被市场潜规则打破的情况下,房价依然没有止跌回升。

大批在限购前逢房价高点购入燕郊房产的贷款人,面临着资不抵债的困境,其中一部分人选择违约并将房产进行法拍抵债,但远堵不上贷款余额的窟窿;

重仓布局环京楼市的房地产开发商华夏幸福,由于销售不振、回款乏力,最终进入全面债务重组。公司为了响应新区建设,还忍痛割爱地退还了持有的“雄安地块”;

2018年预判当地市场见底的万科,斥资超30亿接盘华夏幸福环京多个项目,不得不于2021年计提25亿元减值准备。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉不看好环京楼市会立刻被新政激活。他表示,2021年下半年到2022年一季度,环京楼市出现了近年来最快速度的下跌。当前,市场情绪很弱,对环京楼市的未来,对房价预期并不是很乐观,中短期内很难出现明显的反弹。

李宇嘉认为,未来环京楼市能否走出当前的泥潭,取决于两个方面:

一是北京的楼市能否明显回升,只有北京楼市回升以后,北京新市民买房的需求上升,廊坊的楼市才会滞后3-6个月回升;

二是环京楼市能否避免以往地产化,在公共服务均等化上面有很大的进展。如果还像现在这样,大面积的房地产化,公共服务并未跟上,很难带来实质性的、趋势性的需求反弹。